Acheter un appartement au Maroc quand on vit en France : prix, frais et règles
Mis à jour le 22 octobre 2026
Un étranger peut acheter un appartement au Maroc. Un T3 de 65 m² coûte de 309 000 DH à Settat à 1 077 000 DH à Rabat, et les frais d’achat officiels (droits d’enregistrement et conservation foncière) représentent environ 5,5 % du prix, plus le notaire. Voici les prix ville par ville, les frais et les règles à connaître quand on vit en France.
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L’essentiel en bref
- Un étranger peut acheter un logement au Maroc ; seules les terres agricoles obéissent à des règles particulières.
- Prix : un T3 de 65 m² coûte environ 788 000 DH (71 700 €) à Casablanca et 363 000 DH (33 000 €) à Fès.
- Frais d’achat : 4 % de droits d’enregistrement, 1,5 % de conservation foncière (+ 100 DH), plus les honoraires du notaire. Payer en espèces ajoute 2 % de droits sur la part payée en liquide.
- Revente : le profit est imposé à 20 % (au moins 3 % du prix), sauf pour une résidence principale occupée depuis au moins 5 ans.
- Payez depuis l’étranger, par virement, et gardez les preuves : c’est ce qui permet de rapatrier l’argent à la revente.
Le prix d’un appartement, ville par ville
Prix au m² des appartements, du plus cher au moins cher. La fourchette va du prix moyen des annonces de vente à l’estimation du réseau d’agences Yakeey (le plus bas des deux d’abord) : le prix réel se situe souvent entre les deux. « Années de loyer » : nombre d’années de loyer d’un T3 équivalent que représente le prix d’achat.
| Ville | Prix au m² | T3 de 65 m² | En euros | Années de loyer |
|---|---|---|---|---|
| Rabat | 14 500 à 18 600 DH | 1 077 000 DH | 97 900 € | 12 ans |
| Casablanca | 9 800 à 14 500 DH | 788 000 DH | 71 700 € | 9 ans |
| Marrakech | 7 600 à 16 200 DH | 771 000 DH | 70 100 € | 9 ans |
| Tanger | 7 100 à 15 200 DH | 723 000 DH | 65 800 € | 10 ans |
| Agadir | 7 600 à 13 000 DH | 670 000 DH | 60 900 € | 12 ans |
| Mohammédia | 9 600 à 10 400 DH | 649 000 DH | 59 000 € | 11 ans |
| Témara | 8 000 à 11 900 DH | 646 000 DH | 58 700 € | 13 ans |
| Essaouira | 7 600 à 10 500 DH | 590 000 DH | 53 600 € | 12 ans |
| Salé | 7 600 à 9 600 DH | 557 000 DH | 50 700 € | 9 ans |
| Tétouan | 6 700 à 8 400 DH | 491 000 DH | 44 600 € | 14 ans |
| Nador | 6 300 à 8 700 DH | 488 000 DH | 44 300 € | 13 ans |
| Kénitra | 6 700 à 8 300 DH | 485 000 DH | 44 100 € | 10 ans |
| Benslimane | 5 700 à 7 800 DH | 440 000 DH | 40 000 € | 12 ans |
| El Jadida | 6 200 à 7 300 DH | 439 000 DH | 39 900 € | 12 ans |
| Berkane | 5 400 à 7 100 DH | 405 000 DH | 36 800 € | 13 ans |
| Béni Mellal | 5 800 à 6 100 DH | 388 000 DH | 35 300 € | 16 ans |
| Berrechid | 5 300 à 6 600 DH | 388 000 DH | 35 300 € | 13 ans |
| Larache | 5 300 à 6 600 DH | 387 000 DH | 35 200 € | 13 ans |
| Khouribga | 5 800 à 6 000 DH | 384 000 DH | 34 900 € | 12 ans |
| Safi | 5 500 à 6 200 DH | 378 000 DH | 34 300 € | 14 ans |
| Oujda | 5 400 à 6 100 DH | 375 000 DH | 34 100 € | 12 ans |
| Meknès | 5 200 à 6 100 DH | 367 000 DH | 33 300 € | 13 ans |
| Fès | 5 000 à 6 200 DH | 363 000 DH | 33 000 € | 11 ans |
| Ben Guerir | 4 600 à 6 000 DH | 346 000 DH | 31 400 € | 9 ans |
| Ksar El Kébir | 4 800 DH | 310 000 DH | 28 200 € | 14 ans |
| Settat | 4 700 à 4 800 DH | 309 000 DH | 28 100 € | 11 ans |
Prix des annonces : DarIndex pour les grandes villes, annonces de vente Mubawab et Avito relevées par Vie Ailleurs pour les autres. Estimation Yakeey relevée le 8 octobre 2026. Prix d’un T3 : milieu de la fourchette multiplié par 65 m². Les annonces affichent un prix de départ, souvent négocié.
Les frais d’achat
Pour l’achat d’un logement construit (neuf ou ancien), l’acheteur paie :
- Les droits d’enregistrement : 4 % du prix (Code général des impôts, article 133). Pour un bien de plus de 300 000 DH, 2 % de plus s’ajoutent sur la partie du prix payée en espèces, ou sur tout le prix si l’acte ne précise pas comment il a été payé (loi de finances 2026).
- La conservation foncière : 1,5 % du prix, plus 100 DH par bien (minimum 500 DH), pour inscrire la vente sur le titre foncier (décret n° 2-16-375).
- Les honoraires du notaire, la TVA sur ces honoraires et quelques frais (timbres, copies) : demandez un devis écrit avant de signer.
- L’agence, s’il y en a une : sa commission se négocie.
Exemple : pour un appartement de 1 000 000 DH (90 900 €), les droits d’enregistrement et la conservation foncière font 55 100 DH, soit 5,5 % du prix, avant le notaire.
Les règles à connaître quand on vit en France
- Passez par un notaire et achetez un bien immatriculé (avec un titre foncier) : vérifiez à la Conservation foncière qui en est le propriétaire et s’il est grevé d’une hypothèque, en demandant un certificat de propriété.
- Financez depuis l’étranger, par virement bancaire. Les règles de l’Office des Changes permettent à un non-résident de retransférer le produit de la revente quand l’achat a été payé avec des devises venues de l’étranger : gardez toutes les preuves du virement et de la vente.
- Ne payez jamais en espèces : en plus du risque, c’est 2 % de droits en plus.
- Les impôts locaux (taxe d’habitation, taxe de services communaux) sont calculés sur la valeur locative : demandez leur montant au vendeur.
- Si vous louez le bien, les loyers sont imposables au Maroc, pays où se trouve le logement (convention fiscale franco-marocaine).
Acheter ou louer ?
Le prix d’un appartement représente de 9 à 16 années de loyer selon la ville. Pour un premier séjour, louer quelques mois permet de choisir sa ville et son quartier avant d’acheter. Le calculateur vous montre votre budget en tant que locataire ou propriétaire.
Questions fréquentes
Un Français peut-il acheter un appartement au Maroc ?
Oui. Un étranger peut acheter un logement au Maroc, chez un notaire, aux mêmes conditions de frais qu’un Marocain. Seules les terres agricoles obéissent à des règles particulières.
Quels sont les frais de notaire au Maroc ?
Les frais officiels sont de 4 % de droits d’enregistrement et 1,5 % de conservation foncière (+ 100 DH), soit 55 100 DH pour un bien de 1 000 000 DH, auxquels s’ajoutent les honoraires du notaire et leur TVA.
Combien coûte un appartement à Marrakech ?
Entre 7 600 et 16 200 DH le m² selon la source, soit environ 771 000 DH pour un T3 de 65 m².
Paie-t-on un impôt en revendant ?
Oui : 20 % du profit, avec un minimum de 3 % du prix de vente, sauf exonérations (résidence principale occupée depuis au moins 5 ans, ventes de moins de 140 000 DH par an).
Ces règles sont résumées à partir des textes officiels en vigueur en octobre 2026. Chaque achat est particulier : faites-vous accompagner par un notaire.
Pour aller plus loin
- Vivre au Maroc : salaires, santé, titre de séjour, installation
- Quel salaire pour vivre au Maroc ? Le net nécessaire ville par ville
- Télétravailler depuis le Maroc avec un salaire français : budget, impôts, séjour
- Prendre sa retraite au Maroc : impôts, santé, budget et démarches
- Vivre au Maroc avec 1 500 € par mois : est-ce possible ?
- Loyers au Maroc : le prix d’un appartement ville par ville
Sources
- DGI (Maroc) : Code général des impôts 2026 (article 133, droits d’enregistrement ; articles 63, 73 et 144, profits immobiliers)
- ANCFCC : tarif des droits de conservation foncière (décret n° 2-16-375)
- Office des Changes : instruction générale des opérations de change
- impots.gouv : convention fiscale entre la France et le Maroc (1970)
- DarIndex : prix moyens au m² (30 mars 2026) ; Mubawab et Avito : annonces de vente
- Yakeey : carte des prix de l’immobilier au Maroc, prix au m² des appartements (relevée le 8 octobre 2026)
- Bank Al-Maghrib : taux de change du dirham